Calculadora de Impuesto Predial
Calculadora de Impuesto Predial en California
Impuesto predial en California bajo la Propuesta 13 — calcula con la tasa base de 1% más bonos locales y el bloqueo de valuación.
El sistema de impuesto predial de California es estructuralmente distinto al de cualquier otro estado por la Proposición 13, aprobada en 1978. La tasa base está topada en 1% del valor tasado, y el valor tasado no puede subir más de 2% al año sin importar cuánto suba el valor de mercado. Los bonos locales aprobados por votantes y valuaciones especiales agregan entre 0.10% y 0.30% encima, dejando la mayoría de las tasas efectivas en California entre 1.10% y 1.30%.
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Cómo funciona el impuesto predial en California
La tasa base del 1%
Establecida en 1978 y sin cambios desde entonces. Los bonos locales aprobados por votantes se suman — las tasas totales típicas caen entre 1.10% y 1.30% del valor tasado.
Revaluación al transferir
Cuando una propiedad se vende, su valor tasado se reajusta al precio de compra. Esta es la mecánica más importante de la Prop 13 — los propietarios de largo plazo pagan impuesto sobre una fracción del valor de mercado mientras los nuevos compradores pagan sobre el valor completo.
El tope anual del 2%
Una vez establecido el valor tasado (al comprar), solo puede subir 2% al año. En un mercado que aprecia 7% anual, la brecha entre valor tasado y de mercado se compone dramáticamente a lo largo de décadas.
Transferencias de padres a hijos
La Prop 19 (efectiva febrero 2021) endureció significativamente la exclusión de revaluación entre padres e hijos. Las propiedades heredadas ahora generalmente se reajustan a menos que el heredero las use como residencia principal, con exclusión limitada.
Distritos Mello-Roos
Los desarrollos más recientes frecuentemente tienen valuaciones especiales Mello-Roos que agregan 0.5% a 1.5% encima del impuesto base, pagaderas por 20 a 40 años. Siempre verifica el estatus Mello-Roos antes de comprar.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto predial en California
¿Cómo afecta la Proposición 13 lo que pagaré?
Tu valor tasado se bloquea al precio de compra más un máximo de 2% al año. Si compras una casa de $1M y vives en ella 20 años mientras el mercado se duplica, tu valor tasado tope cerca de $1.5M mientras el valor de mercado se acerca a $2M. Tu impuesto se mantiene anclado al número menor.
¿Qué pasa con el impuesto predial si vendo y compro en California?
El valor tasado de tu nueva propiedad se reajusta al nuevo precio de compra. Los propietarios de largo plazo que venden y compran cerca frecuentemente enfrentan un aumento sustancial en impuesto predial aunque no estén comprando algo mejor. Es uno de los costos ocultos de mudarse en California.
¿Puedo transferir mi base baja de Prop 13 al mudarme?
Sí, parcialmente. La Prop 19 (2021) permite a propietarios de 55+, con discapacidad severa, o afectados por desastres, transferir su valor tasado existente a una nueva casa en cualquier parte de California, hasta tres veces. La casa de reemplazo puede ser de igual o mayor valor.
¿Qué es Mello-Roos y cómo lo verifico?
Mello-Roos es un impuesto especial para financiamiento de infraestructura en desarrollos más nuevos, típicamente 0.5% a 1.5% encima del impuesto predial base. Revisa el reporte del título o saca la factura de impuesto predial antes de cerrar — Mello-Roos se divulga pero es fácil pasarlo por alto.
¿California tiene exención de homestead?
Sí, la exención de propietario reduce el valor tasado en $7,000 (ahorrando aproximadamente $70 al año) para residencia principal. Es pequeña comparada con otros estados pero se suma a exenciones de adultos mayores, veteranos y personas con discapacidad cuando aplican.
Compara otros estados
La gente también pregunta
¿Por qué algunos vecinos en California pagan impuestos prediales muy distintos?
Porque la Prop 13 congela el valor tasado al año de compra. Un vecino que compró en 1990 puede pagar $2,500 al año por una casa que ahora vale $1.5M, mientras el comprador de al lado que cerró el año pasado paga $15,000 al año. Misma casa, facturas muy distintas.
¿Sube mi impuesto predial en California si remodelo?
La construcción nueva activa la revaluación solo de la porción nueva — agregar una recámara reajusta el valor de esa recámara a mercado actual, no la casa entera. El mantenimiento equivalente (reemplazar techo, repintar) no activa revaluación.
¿Cómo afecta la Prop 19 a propiedades heredadas?
Los hijos que heredan la casa de un padre ahora enfrentan revaluación a menos que la conviertan en su residencia principal en un año, y aún entonces solo el primer $1M de valor arriba del valor tasado del padre se excluye. Esto cambió significativamente la planeación patrimonial para bienes raíces en California.
Escenarios reales
Propietario de largo plazo considerando reducir tamaño
Si has sido dueño por 20+ años, tu valor tasado puede ser una fracción pequeña del valor de mercado. Vender y comprar más chico en la misma área puede paradójicamente aumentar tu impuesto predial. Las reglas de portabilidad de la Prop 19 (para 55+) mitigan esto — presenta el papeleo de transferencia explícitamente.
Comprar una casa con Mello-Roos
Los desarrollos más nuevos en Riverside, Sacramento y partes del condado de San Diego frecuentemente tienen Mello-Roos. Saca la factura de impuesto predial actual de la propiedad — los listados a veces reportan solo el impuesto base, omitiendo Mello-Roos.
Heredar la casa de un padre bajo la Prop 19
Decide dentro de un año si la harás tu residencia principal. Si sí, presenta el papeleo de exclusión padre-hijo para retener el valor tasado menor. Si no, espera revaluación al valor de mercado actual — que puede multiplicar la factura por 5 o más para casas paternas de largo plazo.